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辦公樓寫字樓選址指南

導讀:如今的寫字樓可謂是遍地開花,其宣傳、炒作手法層出不窮,令人目不暇接,無所適從。面對市場上品質、區域、位置、各不相同的寫字樓,作為寫字樓直接用戶,應該如何甄選出適合自己企業的優質寫字樓呢?

一、寫字樓選址應當遵循的三要素:區域、位置、物業

 有資料顯示,國外的企業在選擇辦公物業的時候,往往會考慮三個要素。第一個要素是整個目標商圈的開發狀況;第二個要素是具體的地點,即辦公物業的地點選 擇;第三個要素是具體的物業和物業管理。在商圈上,很多公司辦公選址首先會很關注產業鏈、產業集群和產業地帶,這是企業在選擇一個大的區域。

 在產業環境的諸多構成因素中,除了考慮地區受教育勞動力數量、已有教育資源外,還要考慮當地政府的支持力度。在地點選擇方面,應把一次性成本降到最低, 包括生產成本、搬遷成本和建筑成本等;把持續性運營成本降到最低,包括勞動力成本、交通、公用設施和稅收等;把風險降到最低,考慮到各種風險因素,如政府 管制、電力供應等;把機會最大化,不要為選址而選址,而要把公司選址和搬遷作為公司發展戰略的一部分。


二、寫字樓選址要看運營成本

 這是當前企業寫字樓選址所最關心的問題。如果說以前企業在選擇辦公地點首先看位置、硬件設施,是因為那時經濟相對落后,城市發展水平較低,地理位置成為 決定企業成敗的關鍵因素。尤其對于一些剛剛進入中國的外資企業和新興的國內企業而言,企業知名度不高,企業對所選辦公樓是不是能達到彰顯企業實力、宣傳企 業形象的目的非常關心。同時,企業還關心寫字樓的空調、電力、交通等配套設施,對運營成本則不大重視。現在的情況相反,當企業選擇寫字樓的時候,第一個考 慮就是運營成本或辦公成本,離開了成本就談不到寫字樓物業的好壞,這也是企業對股東負責,對財務報表、對現金流負責的表現。


  值得注意的是,作為企業寫字樓選址關鍵點的辦公成本,包含許多方面,租金只是其中的一項,還包括折舊費用、運營成本、人力資本等。對于北京幾大熱點寫字樓分布區域而 言,CBD地區的平均入住成本最高,金融街地區比CBD稍低,中關村地區次之。除此之外,企業寫字樓選址還要注重交通狀況、健康安全、配套服務,員工關系 也是一個參考因素。一種新的趨勢是,除了企業的房地產部門、業務部門、法律部門參與寫字樓選址外,人力資源部門也參與其中,在選址的時候開始考慮寫字樓周 邊的交通、住房等方面能否給員工帶來方便,是否有利于留住人才等方面的問題。企業在做出寫字樓租賃或者購買決策的時候,要把企業選址當作是企業經營活動的 一部分,不應只考慮物業本身的軟硬件條件,還要考慮財務關系、員工關系。


三、一線商圈二線商圈寫字樓競相輝映,按需選擇是硬道理

 在北京,企業辦公選址大抵經歷了幾個發展階段:分散型的高級酒店階段、一線商圈的純寫字樓階段和二線商圈特色階段。所謂一線商圈是指CBD、金融街、中 關村三大商圈,二線商圈主要是指亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環商圈等新興商圈。九十年代初,很多外企選址基本上在高級酒店(如北京飯 店等),以利于推廣產品和吸引客戶;在三大商圈逐漸形成過程中,企業發現酒店并非專業辦公環境,于是搬到純寫字樓,如國貿中心、嘉里中心以及金融街的一些 寫字樓。

  隨著經濟的發展,具備產業聚集優勢的亦莊、上地、望京等二線商圈開始興起,對企業的吸引力也越來越大。如北電網絡、LG、摩托 羅拉和愛立信相繼宣布將總部從CBD遷往望京;TOM從東方廣場(小區網 論壇)搬到BDA,這都從一個側面說明,企業從重視生產轉到重視智力、重視軟件,對綠色生態環境的要求越來越高,同時在一步步降低運營成本。


四、不同類型的企業有不同的寫字樓選址要求

 對于一部分企業可能宜于選擇二線商圈,如:網絡公司、軟件研發公司等;但是銀行、保險機構、律師事務所、會計師事務所、廣告公司、咨詢公司、商務代表處 等服務類企業則更加適合CBD、金融街、中關村三大商圈,因為這些企業要大量接觸客戶,需要集聚效應,是不可分割的產業鏈。以北京金融街為例,統計顯示, 進駐金融街的企業主要集中在金融業,約占入駐金融街全部企業的二分之一,而隨著該區域寫字樓供應量進一步增長,將會有更多的金融企業和與之相關的企業入駐 金融街。根據北京寫字樓信息網的調查,在金融街的客戶中,整棟、整層購買作為企業總部或區域總部的占據相當比例。這正是由企業特點和產業鏈集聚所產生的結 果。

  總之,企業選擇寫字樓應綜合各方面因素。只有選擇適合自己公司的產業特點、適合自己公司財務狀況、員工狀況的寫字樓才是最好的最適合的。

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